Telegram
Екатерина Калинина, старший юрист, Noerr, LL.M.
Может ли завышенная плата в договоре аренды свидетельствовать о злоупотреблении правом со стороны арендодателя и привести к недействительности всего договора аренды в силу ст. 10 и 168 ГК РФ? Этот вопрос был предметом рассмотрения в рамках дела «“Связной Логистика” против “Склады 104”» (Дело № А41-35746/16), которое имеет важное значение для толкования ст. 10 ГК РФ. Авторы статьи анализируют данное дело и сравнивают его с нашумевшим делом «“Вымпелком” против “Тизприбор”» (Дело № А40-83845/15).
Обстоятельства дела «“Связной” против “Склады 104”»
В 2013 г. АО «Связной Логистика» (арендатор) и ООО «Склады 104» (арендодатель) заключили предварительный договор аренды, согласно которому обязались заключить долгосрочный договор аренды со сроком аренды до 2025 г. с оплатой ежегодно индексируемой арендной платы в рублях по курсу доллара США. Также они подписали дополнительное письмо к предварительному договору без номера и даты, в котором распределили риск падения рубля по отношению к доллару: зафиксировали расчетный курс 33,2474 рубля за доллар и предусмотрели компенсацию арендатору со стороны арендодателя (возврат 50% оплаченной арендной платы) на случай, если обесценивание рубля превысит 10% от данного курса. Таким образом, стороны изменили условия предварительного договора, предусмотрев в пользу арендатора последствия инфляции курса рубля по отношению к доллару США — компенсацию в виде возврата части ранее уплаченной арендной платы.
В 2015 г. стороны подписали договор аренды, однако не включили в его текст дополнительное письмо. В связи с этим условия компенсации, отвечающие интересам арендатора и обеспечивающие взаимное равенство сторон договора аренды, утратили силу.
В 2016 г. арендатор обнаружил доказательства мошеннических действий своего генерального директора при заключении договора аренды на невыгодных для арендатора условиях. В связи с этим арендатор намеревался представить в следственные органы соответствующие документы для установления в действиях генерального директора признаков мошенничества по ст. 159 УК РФ.
В это же время арендатор неоднократно направлял арендодателю письма с предложением расторгнуть договор аренды по причине предусмотренных в нем кабальных условий в ущерб его интересам, а также предлагал подписать акт о возврате помещений. Однако арендодатель уклонялся как от подписания писем, так и от принятия помещений обратно.
Доводы истца
С учетом изложенных обстоятельств арендатор обратился в суд с требованием о признании договора аренды недействительным согласно ст. 168 и п. 2 ст. 174 ГК РФ в связи с его явной убыточностью для себя и злоупотреблением арендодателем своим правом.
Свои требования арендатор мотивировал следующим образом:
Позиция судов
Суды всех трех инстанций поддержали доводы арендатора, признав, что указанные положения договора явно убыточны и невыгодны для него, а действия арендодателя являются злоупотреблением правом. При этом суды руководствовались ст. 10, 168 и п. 2 ст. 174 ГК РФ.
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения данного запрета суд применяет меры, предусмотренные законом.
В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ. В связи с этим такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам этого юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску данного юридического лица, если контрагент сделки знал или должен был знать о нанесении явного ущерба юридическому лицу либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам юридического лица.
Данная норма предусматривает два основания недействительности сделки:
О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента.
Судя по обоснованиям в судебных актах, суды рассматривали второе основание недействительности сделки согласно п. 2 ст. 174 ГК — договор недействителен, поскольку арендатору был причинен явный ущерб. Причем арендодатель осознавал факт причинения такого ущерба при подписании договора аренды, и этот факт был доказан арендатором в суде на основании заключений оценочных организаций. Кроме того, суды сочли, что заключение договора на указанных условиях свидетельствует об отсутствии взаимного равенства прав сторон, а также о недобросовестном поведении арендодателя при заключении договора.
Поскольку истцом был пропущен годичный срок исковой давности (применяемый к требованиям по ст. 174 ГК РФ), суды не имели права применить данную статью для обоснования судебного решения. В связи с этим требование истца было удовлетворено на основании ст. 10 и 168 ГК РФ (по которым срок исковой давности составляет три года).
Сравнение с делом «“Вымпелком” против “Тизприбор”»
Данный судебный спор особенно интересен для рынка недвижимости, поскольку высокие долларовые ставки и неравнозначные условия расторжения договоров часто встречаются на практике и, как правило, повсеместно навязываются арендаторам арендодателями. При этом суды зачастую оценивают подобное поведение сторон как обычное.
Так, в нашумевшем деле «“Вымпелком” против “Тизприбор”» стороны согласовали в договоре арендную плату в долларах США с оплатой в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Впоследствии в связи со значительным ростом курса доллара ставка арендной платы в пересчете на рубли существенно выросла и стала превышать рыночные ставки аренды. Данная ситуация побудила арендатора потребовать расторжения или изменения договора аренды в судебном порядке путем включения в него положения о «валютном коридоре» (на основании существенного изменения обстоятельств в силу ст. 451 ГК РФ). Данное требование арендатор обосновывал тем, что арендодатель злоупотребляет своим правом, когда требует оплаты арендной платы в фактически выросшем размере и отказывается изменять ее в добровольном порядке.
Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил требование арендатора в первой инстанции, квалифицировав действия арендодателя как злоупотребление правом согласно ст. 10 ГК РФ, поскольку в результате соблюдения договора аренды последний получал арендную плату, значительно превышающую среднерыночную, то есть баланс имущественных интересов сторон был нарушен.
Однако апелляционная инстанция отказала арендатору в удовлетворении иска и не стала изменять или прекращать договор аренды, указав, что при заключении договора стороны в равной степени имели возможность согласовывать его положения и предусмотреть часто происходящее в нашей стране изменение курса валют. Поскольку в данном деле не наблюдается существенного изменения обстоятельств в силу ст. 451 ГК РФ, суд не вправе вмешиваться в договорные отношения сторон. При этом действия арендодателя не были признаны злоупотреблением правом, так как он всего лишь соблюдал согласованный сторонами договор.
В кассационной инстанции стороны заключили мировое соглашение, сохранив договор аренды в силе. При этом арендатор получил от арендодателя небольшую компенсацию. Таким образом, окончательная позиция судов по данному вопросу не была выявлена.
В деле «Связного» все три инстанции признали действия арендодателя (установление в договоре аренды арендной платы, в несколько раз превышающей среднерыночную; отсутствие у сторон договора равных прав на его расторжение; крупный размер неустойки, которую должен получить арендодатель при расторжении договора) злоупотреблением правом. При этом суды мотивировали свою позицию тем, что арендодатель действовал недобросовестно еще при заключении договора аренды:
Данные основания позволили признать договор аренды ничтожной сделкой в силу ст. 10 и 168 ГК РФ.
Анализ приведенных споров позволяет прийти к выводу о том, что при квалификации действий сторон в качестве злоупотребления правом критичным является момент совершения таковых. В деле «Вымпелкома» стороны при заключении договора согласовали обычные рыночные условия со среднерыночной арендной ставкой, которая впоследствии выросла в связи с изменением курса валют. В связи с этим суд не счел действия арендодателя по исполнению данного договора злоупотреблением.
В деле «Связного» арендодатель понимал, что арендатор заключает договор со ставкой, более чем в два раза превышающей среднерыночную. Однако в результате недобросовестных действий генерального директора арендатора данное условие не было скорректировано в договоре, и суды сочли, что арендодатель злоупотребил своим правом.
Выводы
Судебные акты по делу «Связного» выявили следующее. Завышенная арендная плата, установленная при заключении договора аренды, может свидетельствовать о злоупотреблении правом со стороны арендодателя при условии, что имели место дополнительные обстоятельства (в частности, стороны изначально намеревались скорректировать ущерб от завышенной арендной платы, но не сделали этого в результате недобросовестного поведения одной из них). В данном случае договор может быть признан ничтожным в силу ст. 10 и 168 ГК РФ.
Тем арендаторам, которые еще только планируют заключать договоры аренды, следует использовать акты по делу «Связного» в переговорах с арендодателями, чтобы отстаивать разумные среднерыночные ставки арендной платы, а также свое право на внесудебный отказ от исполнения договора и уменьшение размера компенсации арендодателю в случае расторжения договора по вине арендатора, то есть в целом ориентироваться на принцип равенства и сохранения баланса интересов сторон под угрозой недействительности таких договоров.
№ 7 (63) 2017
НЕДВИЖИМОСТЬ
