Telegram
Понятие «комплексное развитие территории» было включено в Градостроительный кодекс РФ (далее — ГрК РФ) в 2016 г. Ранее в законодательстве уже присутствовали механизмы, касающиеся развития территорий, при этом в 2016 г. помимо понятия КРТ в Кодекс были включены положения о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей и положения о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления. 30 декабря 2020 г. Градостроительный кодекс был дополнен главой 10, посвященной комплексному развитию территорий. Это было сделано в целях совершенствования института КРТ путем замены прежних норм, регулировавших комплексное развитие территорий, новыми, разработанными с учетом опыта реализации проектов КРТ. В этой статье мы обобщили ответы застройщиков — участников исследования «Комфортная городская среда: поможет ли в этом КРТ?» на вопросы, касающиеся применения указанной главы Кодекса.
Во-первых, он устраняет препятствия для осуществления девелоперских проектов:
— разрешает конфликт интересов между различными субъектами по поводу застройки территории;
— позволяет создавать социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру на муниципальной территории (такая инфраструктура улучшает ликвидность объектов и репутацию застройщика);
— облегчает строительство, так как территория КРТ, как правило, обладает необходимой инфраструктурой.
Во-вторых, этот механизм создает прозрачную систему взаимоотношений между властью и бизнесом.
В-третьих, он снижает стоимость объекта для застройщика благодаря возможности создания объектов транспортной, инженерной или социальной инфраструктуры публичным партнером.
В-четверых, механизм КРТ повышает гарантии для инвесторов, будущих собственников создаваемых объектов, кредитных организаций и финансирующих строительство. Это понятный финансовый инструмент, позволяющий привлекать к проектному финансированию банки. По мнению банка «ДОМ РФ», финансирование КРТ можно назвать разновидностью проектного финансирования, причем какой-либо специфики в оценке банком проекта КРТ нет (подход такой же, как и при оценке стандартного проектного финансирования).
В-пятых, данный механизм позволяет оперативно изменять градостроительную документацию: генплан, правила землепользования и застройки (за исключением КРТ по инициативе правообладателей).
Для застройщиков наиболее привлекательным является КРТ нежилой застройки и КРТ по инициативе правообладателей. Участие в КРТ жилой застройки они считают наименее привлекательным, так как оно является самым финансово- и трудозатратным видом комплексного развития территорий (только на расселение жильцов может уйти порядка двух лет).
В Градостроительном кодексе РФ закреплены общие принципы реализации КРТ, в то время как решение многих вопросов отдано на уровень субъектов. Тем не менее большинство участников КРТ, с которыми мы провели интервью, отметило отсутствие существенных отличий в правовом регулировании на местах. Обычно регионы не очень активно используют полномочия по регулированию КРТ. Как отмечают застройщики, отличается в основном скорость принятия решений и согласования условий КРТ.
Застройщики стремятся к созданию и поддержанию диалога между властью и бизнесом. По их мнению, такое взаимодействии положительно сказывается на эффективности проектов КРТ и улучшает конечный результат. В некоторых случаях реализовать проект КРТ без диалога с властью и вовсе невозможно. Что касается отношения власти к такому диалогу, то, например, департамент КРТ Минстроя России воспринимает застройщиков как партнеров в вопросах КРТ.
В рамках диалога застройщикам прежде всего интересна возможность не только информирования власти о проблемах КРТ, но и учет властью их мнения. Этот диалог может выражаться в совместном рассмотрении проблем КРТ, совместной подготовке документов (например, в оказании застройщиками помощи в разработке правовых актов, способствующих более эффективной реализации проектов), совместном обсуждении конкретного проекта на этапе выбора площадки КРТ для проработки схемы его реализации. Совместное обсуждение может проходить в различной форме: в рамках мероприятий объединений / ассоциаций градостроителей, в которые входят представители власти, девелоперы и архитекторы, или в тематических телеграмм-каналах, а также в виде рабочих совещаний [1].
Что касается конкретных проектов КРТ, то застройщики отмечают готовность власти к их обсуждению. Взаимодействие с органами власти, муниципалитетами может начинаться задолго до фактической реализации проекта (к примеру, один из застройщиков до начала реализации проекта вел работу с руководством субъекта РФ в течение трех лет). Поддержка органов власти, муниципалитетов важна прежде всего при решении вопросов, связанных с созданием социальной и инженерной инфраструктуры проектов КРТ, а также с получением разрешительной документации.
Необходимо отметить специфику диалога застройщиков с властью в рамках КРТ по инициативе правообладателей: для реализации таких проектов застройщик на практике сам формирует предложения по развитию территории и готовит пояснения по поводу того, какую выгоду от проекта получит соответствующая территория (соответствующий город).
Мы обобщили проблемы и предлагаемые застройщиками корректировки механизма КРТ:
***
Несмотря на рост количества проектов КРТ, у большинства застройщиков все еще сохраняется скептический настрой. Анализ их мнения показал, что механизм КРТ требует существен- ной корректировки, для чего необходима дальнейшая синхронизация действий органов власти и застройщиков в рамках реализации КРТ. По всей видимости (в частности, с учетом того, что в стране пока нет ни одного реализованного проекта КРТ, а самые короткие проекты КРТ длятся по семь лет), доработка механизма КРТ займет продолжительное время.
[1] Такие совещания практикует, например, департамент КРТ Минстроя России. В них принимают участие как федеральные и региональные застройщики, так и органы федеральной власти.
[2] Согласно ст. 30 ГрК РФ на картах градостроительного зонирования устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление КРТ.
[3] Определение СКЭС ВС РФ от 15.08.2023 No 307-ЭС23-1848.
[4] Указанный упрощенный порядок предусмотрен исключительно для случаев, когда комплексное развитие территорий осуществляется на основании решения о КРТ, то есть в рамках таких видов КРТ, как КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки и комплексное развитие незастроенной территории. Упрощенный порядок предусматривает возможность подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с решением о КРТ (ч. 10.2 ст. 45 ГрК РФ), то есть игнорируя имеющуюся документацию по планировке территории и действующие генплан и ПЗЗ. Также упрощенный порядок позволяет вносить изменения в генплан и ПЗЗ на основании разработанной документации по планировке территории (ч. 2.1 ст. 24, ч. 3.1 ст. 28, ч. 14 ст. 31, ч. 3.4 ст. 33 ГрК РФ), а также проводить публичные слушания / общественные обсуждения параллельно в отношении различной градостроительной документации (ч. 26 ст. 5.1 ГрК РФ). С учетом этого для реализации проекта по инициативе правообладателей (прежде всего для того, чтобы можно было обратиться в орган власти с инициативой по заключению договора о КРТ) в настоящее время необходимо, чтобы проект соответствовал действующему генплану и ПЗЗ.
№ 09 (135) 2024
КОМФОРТНАЯ ГОРОДСКАЯ СРЕДА: ПОМОЖЕТ ЛИ В ЭТОМ КРТ?
